オフィスや飲食店など事業用の賃貸物件を検討している場合、賃貸物件にどこまで設備や造作をするべきかは難しい判断といえるかも知れません。
とくに取り外しが難しい設備の場合、退去時の原状回復を考えると設置すべきか悩んでしまう方もいるでしょう。
そこで今回は事業用の賃貸物件を借りる前に知っておきたい、造作買取請求権とはなにか、行使できないケースや特約についてもあわせてご紹介します。
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事業用賃貸物件を借りる前に知っておきたい！造作買取請求権とは？
造作買取請求権とは、借地借家法第33条に定められている借主の権利の一つです。
賃貸借契約を終了する際に、貸主の了承を得たうえで借主が付け加えた造作を、貸主に時価で買い取るよう請求できます。
造作買取請求権の対象は、建物に付加され、借主が所有し、建物に客観的に見て便益を与えるものです。
たとえば、借主が入居後に取り付けた埋め込み式の空調設備やドアのような、建物に付加していると価値や利便性が上がるものの、取り外すと建物の価値が下がってしまうものが該当します。
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事業用賃貸物件で造作買取請求権を行使できないケースとは？
造作買取請求権は居住用、事業用に関わらず賃貸物件に適用されますが、造作の内容によっては権利を行使できないケースがあるため注意が必要です。
造作買取請求権を行使できないケースは、大きく分けて3つあります。
一つ目は、賃貸物件から取り外しても価値が減少しない家具やケースなどの什器類です。
移動させられるものは建物に付加している造作とはいえないため、造作買取請求権を行使することができません。
二つ目は、借主が造作したものであっても、断熱材のように建物と切り離せず借主の所有物といえない場合です。
三つ目には、設置時に貸主の許可を得ていないケースが挙げられます。
造作買取請求権を行使したい場合は、条件を満たしているか事前に確認しましょう。
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事業用賃貸物件で知っておきたい造作買取請求権の特約とは？
造作買取請求権を行使できないケースとして、賃貸借契約に借主が造作買取請求権を放棄する旨の特約がつけられているケースも挙げられます。
平成4年8月1日から施行されている現行の借地借家法では、造作買取請求権は任意規定となっているためこの特約は有効となり、権利を行使することはできません。
しかし、旧借家法では、この特約は無効とされていました。
そのため、賃貸借契約が平成4年8月1日以前に締結されている場合は、この特約がつけられていても造作買取請求権を行使できます。
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まとめ
造作買取請求権とは、借主が貸主の了承を得て賃貸物件に付け加えた造作を、退去時に時価で買い取るように請求できる権利のことです。
しかし、造作の要件に当てはまらないケースや賃貸借契約に特約があるケースでは、権利を行使できないため注意が必要です。
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